oui-reforme-des-baux-commerciaux

La proposition de loi relative à la location d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou professionnel a été approuvée, le 4 mai 2016, par la commission de la Justice, de la législation et des droits de l’Homme à la Cambre des Représentants.

Selon cette proposition de loi, cette dernière s’applique :

-aux contrats de location d’immeubles ou de locaux dans lesquels sont exploités des fonds de commerce qui sont la propriété d’un commerçant, d’un professionnel ou d’un industriel.

Aux contrats de location d’immeubles ou de locaux annexes au local dans lequel est exploité le fonds de commerce.

En cas de pluralité des propriétaires, le rattachement du local annexe au local original ne peut se faire qu’avec l’accord des propriétaires des locaux annexe et original.

-aux contrats de loyer des terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant la location, soit après, des constructions destinées à l’exploitation un fonds de commerce sous condition d’un accord écrit du propriétaire.

– aux contrats de loyer d’immeubles ou de locaux destinés à l’usage commercial, industriel ou professionnel faisant partie du domaine privé de l’Etat, des collectivités territoriales ou des établissements publics, sous réserve des exceptions prévues à l’article 2 (de la loi).

Les dspositio de la proposition de loi s’appliquent également aux contrats de location des locaux suivants :

1- Les immeubles ou locaux dans lesquels les établissements d’enseignement privé exercent leurs activités

2 – Les immeubles ou locaux  dans lesquels les coopératives exercent une activité commerciale

3 – Les immebles ou les locaux dans lesquels les cliniques et établissements similaires exercent leurs activités

4 – es immeubles ou locaux dans lesquels sont exercées des activités  pharmaceutiques, celles des laboratoires d’analyses biologiques médicales et celles des centres de radiologie.

L’article 2 de la proposition de loi prévoit que les dispositions de celles-ci ne s’appliquent pas à :

1 – aux contrats d »immeubles ou de locaux qui font partie du domaine public de l’Etat, des collectivités territoriales ou des établissements publics

2 – aux contrats de location d’immeubles ou de locaux faisant partie du domaine privé de l’Etat, des collectivités territoriales ou des établissements publics lorsque ces propriétés sont destinées à l’utilité publique.

3 = aux contrats de location d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou professionnel faisant partie du Wakf.

4 – aux contrats de location d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou professionnel qui sont conclus au terme d’une décision judiciaire ou qui en résultent.

5 – aux contrats de location d’immeubles ou de locaux situés dans des centres commerciaux ; il est entendu par centre commercial, au sens du projet de loi, tout ensemble commercial disposant d’une même enseigne et construit sur un immeuble aménagé et exploité de manière standard, et constitué d’uniques ou plusieurs constructions comprenant des locaux commerciaux où sont exploitées une ou plusieurs activités, et qui sont la propriété d’une personne physique, d’une ou de plusieurs personnes morales, et dont la gérance est assurée de manière unique soit directement par le propriétaire du centre commercial ou par toute autre personne désignée par ce dernier.

La gestion consiste en toutes les dispositions prises pour améliorer la renommée et l’attractivité du centre commercial et l’augmentation du nombre de ses visiteurs, comme la publicité, la promotion, la commercialisation ou la garantie de respect des caractéristiques et spécificités techniques et architecturales du centre ou l’organisation des horaires de travail, de surveillance ou d’hygiène.

-aux contrats de location d’immeubles ou de locaux situés dans les espaces réservés à l’accueil de projets d’entreprises qui exercent leurs activités dans les secteurs de l’industrie et des technologies informatiques, ainsi que tous les services connexes, y compris le transfert des services, qui sont réalisés par l’Etat, les collectivités territoriales ou les établissements publics ou les entreprises dans lesquelles l’Etat détient ou l’une des personnes de droit public, la totalité ou la majorité du capital dans l’objectif de soutenir et de développer des activités génératrices de revenus et créatrice de postes d’emploi.

7-aux contrats de location de longue durée

8-aux contrats de crédit immobilier locatif

Conditions contractuelles

Les contrats de location d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou professionnel sont obligatoirement conclus au moyen d’un écrit à date certaine.

Lors de la délivrance du local, un état des lieux est dressé et tient lieu de preuve entre les partie.

Section 3 ; Condition de durée

Le locataire bénéficie du renouvellement du contrat lorsqu’il prouve son utilisation de manière continue durant deux années au moins.

Le locataire est dispensé de la condition de durée s’il a versé une somme en contrepartie du droit à la location. Le versement de cette somme doit être mentionné dans le contrat de location ou dans un acte séparé.

Prix de location

La redevance de location d’immeubles ou de locaux commerciaux mentionnés à l’article premier, ainsi que toutes les charges sont déterminées par convention entre les deux parties.

Ces charges sont considérées comme  incluses dans le montant global de la redevance de la location dans le cas d’absence de mention faite à la partie obligée.

La révision de la redevance de location est régie par les dispositions de la loi n° 07-03 relative à la révision des prix de location des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel, prise en application du dahir n° 1.07.134 en date du 19 Di Kiida 1428 (30 novembre 2007).

 

Droit de renouvellement du bail

Le locataire est en droit de renouveler le bail tant que les dispositions de la première partie de cette  loi sont respectées. Les contrats de location des locaux et immeubles régis par cette loi ne prennent fin que conformément aux dispositions de l’article 28 de la loi. Toutes disposition contraire est nulle.

Indemnité d’éviction

Le locataire peut bénéficier d’une indemnité d’éviction, sous réserve de respect des exceptions prévues par cette loi.

L’indemnité d’éviction couvre l’intégralité des préjudices subis par le locataire du fait de l’éviction.

Cette indemnité la valeur du fons de commerce sur la base des déclarations fiscales des quatre dernières années, en plus des frais engagés par le locataire dans les améliorations et réparations, des pertes d’éléments du fonds de commerce, ainsi que des frais de mutation.

Il est, cependant, loisible au bailleur de prouver que le préjudice subi par le locataire est moindre que la valeur précitée.

Toute condition ou convention destinée à priver le locataire de son droit à l’indemnité d’éviction est nulle.

Dispense de l’indemnité

Le bailleur n’est tenu de  verser aucune indemnité au locataire en contrepartie de l’éviction dans les cas suivants :

1 – Si le locataire ne s’acquitte pas du loyer du bail dans un délai de quinze jours, à partir de la date de réception de la mise en demeure, et si le total du est d’au moins trois mois de loyer.

2 – Si le locataire a fait subir, sans le consentement du bailleur, des transformations au local qui portent préjudice à la construction, menacent la sécurité de l’édifice ou augmentent ses charges, sauf s’il consent à remettre les lieux dans leur état initial dans le délai qui lui a été donné dans la mise en demeure et  que les travaux soient achevés à cette fin et, dans tous les cas, dans un délai ne dépassant pas trois mois.

3 – Si le locataire a procédé au changement de l’activité de son fonds de commerce sans le consentement du propriétaire, sauf si le locataire exprime sa volonté de remettre la situation dans son état initial dans le délai qui lui est imparti et que cette remise en l’état soit effectuée et, dans tous les cas, dans un délai ne dépassant pas trois mois.

4 – Si le local menace de tomber en ruine, et tant que le locataire n’apporte pas la preuve de la responsabilité du bailleur qui n’aurait pas effectué les travaux de maintenance  auxquels il est tenu conventionnellement ou de par la loi en dépit de sa mise en demeure à cet effet.

5 – Si le local tombe en ruine par la faute du locataire, en cas de force majeur ou d’un événement inattendu.

6 – Si le locataire procède à la sous location contrairement aux dispositions du bail.

7– Si le fonds de commerce perd l’élément de la clientèle et de sa renommée commerciale du fait de la fermeture du local durant deux années au moins.

 

Droit de réintégration

Démolition et reconstruction

 

L’article 13 de la loi prévoit les conditions dans lesquels le bailleur peut demander l’éviction du local, ainsi qu’en cas de cette éviction, l’indemnité provisoire qu’il est tenu de verser au locataire et qui est équivalente à trois années de loyer avec droit du locataire à de réintégrer le local, si les nouveaux locaux sont destinés à des activités similaires à celles exercées auparavant par le locataire.

En plus de l’indemnité provisoire, le tribunal peut, à  la demande du locataire, faire supporte au bailleur une partie des dépenses découlant de l’attente, tout au long de la durée de construction, qui ne peut être inférieure à la moitié de celles-ci, au cas où le locataire en apporte la preuve.

Locaux menaçant ruine

Le bailleur peut, sous certaines conditions relatives à la législation sur les constructions menaçant ruine et l’organisation des opérations de renouvellement urbain, demander l’éviction du local si celui-ci menace de tomber en ruine. Le même article 13 prévoit les conditions dans lesquels le locataire peut demander la réintégration du local.

Section 3 – Droit de préemption

Section 4 – Agrandissement ou surélévation du local par le locataire

Partie – V – Eviction de l’habitation en annexe du local

Partie VI – Expropriation e l’immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce

Partie VI – Exercices d’activités complémentaires,  liées ou différentes

Partie VIII – Sous-location

Partie IX – Cession du droit au bail

Partie X – Procédures relatives :

-à la mise en demeure

-à la demande en justice relative à la privation du droit de réintégration du local

-à  la récupération des locaux abandonnés ou fermés

-à la clause résolutoire

-aux dispositions générales

Télécharger le texte de la proposition de loi