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A la suite la publication de la Loi N° 66-12, relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d’urbanisme et de construction, professionnels du Bâtiment et de l’immobilier ont tenu une conférence de presse sous la présidence de M. Youssef Iben Mansour, Président de la Fédération Nationale des promoteurs Immobiliers (FNPI). Les professionnels du secteur dénoncent le texte de loi qu’ils jugent  en déphasage avec la réalité du terrain en plus d’être en contradiction avec plusieurs lois en vigueur. Il renforce le caractère coercitif des sanctions, notamment par la révision à la hausse des amendes et l’institution de sanctions privatives de liberté en cas de récidive.

Auparavant, Ces professionnels ont publié le lundi 14 novembre, un communiqué de presse dans lequel ils ont précisé que, uite à l’adoption de la Loi N° 66-12, relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d’urbanisme et de construction, telle que publiée dans le bulletin officiel numéro 6501 du 19 septembre 2016, les professionnels du Bâtiment regroupés autour des Fédérations et Ordres professionnels suivants, tiennent à exprimer leur position commune vis-à-vis de ce texte de loi.

Tout en étant favorable à l’adoption d’une loi qui mettrait fin à la prolifération de l’habitat insalubre et non réglementaire, les professionnels sus mentionnés dénoncent le contenu de ce texte de loi tel qu’il a été adopté, jugé en déphasage total avec la réalité du terrain en plus d’être en contradiction avec plusieurs lois en vigueur, notamment la Loi 12.90 sur l’urbanisme, la Loi 107.12 sur la VEFA et le nouveau Règlement Général de la Construction(RGC).

Il estiment qu’en l’absence d’un Code Général de la Construction (réclamé par les professionnels depuis 2009) qui définisse clairement les responsabilités de chacun des intervenants, ce nouveau texte demeure vague dans sa définition des infractions et laisse la voie ouverte à toutes les interprétations possibles, y compris les plus abusives sans aucune possibilité de recours. Les professionnels de l’immobilier et du Bâtiment rejettent en bloc ce texte de loi qui a été rédigé de manière hâtive et unilatérale, sans aucune concertation préalable avec quelque professionnel que ce soit.

L’absence de décret d’application et d’un référentiel des infractions, ainsi que les nombreux renvois vers des textes non existants auxquels ce texte fait référence, constituent une réelle menace pour l’exercice de chacune des professions et menace de freiner l’investissement dans le secteur du bâtiment et plus particulièrement celui de l’immobilier, qui traverse déjà une période difficile de par la mauvaise conjoncture nationale et internationale.

Face à ces contraintes, les professionnels du secteur demandent de sursoir d’urgence à l’application de cette loi, de procéder à sa refonte en concertation avec les professionnels du secteur et de prévoir parallèlement à la loi, un décret d’application précisant clairement le rôle et les responsabilités de chacun, ne laissant place à aucune ambiguïté ni interprétation subjective.

Au cours de la conférence tenue récemment sur ce sujet, M. Youssef Iben Mansour a précisé que la loi 66-12 relative au contrôle des irrégularités dans le domaine de l’urbanisme et de la construction a pour but de lutter contre différents types d’abus en matière de construction engageant la responsabilité de toutes les parties prenantes.

Elle apporte plusieurs nouveautés et entend réglementer les procédures de construction, de modification ou de démolition dans un chantier.

Parmi ses points positifs c’est qu’elle entend réglementer l’auto-construction et lutter contre l’habitat non réglementaire à travers notamment :

– L’obligation d’obtenir le permis de réparation ou de d’entretien auprès du président du conseil communal dans le cas des travaux dont le permis d’habiter n’est pas exigé,

– La possibilité de demander un permis de régularisation ou de mise en conformité pour les personnes ayant procédé à des constructions illégales, après accord de l’agence urbaine et du président du conseil communal.

Concernant la promotion immobilière organisée, la loi entend prévoir la mise en place de procédures durant toutes les phases du projet :

– Précision des obligations régissant l’ouverture et la fermeture des chantiers,

– Obligation de la tenue d’un cahier de chantier contenant tous les renseignements permettant aux professionnels d’assurer le suivi du chantier,

En contradiction avec les lois en vigueur

Les professionnels du secteur estiment que, toutefois, le texte de loi est jugé en déphasage avec la réalité du terrain en plus d’être en contradiction avec plusieurs lois en vigueur. Il renforce le caractère coercitif des sanctions, notamment par la révision à la hausse des amendes et l’institution de sanctions privatives de liberté en cas de récidive. Il renvoi également à plusieurs autres textes non existants. L’absence de ces textes ouvre la voie à des pratiques abusives.

Nous pouvons ainsi relever trois types d’articles :

– Articles en relation avec le contrôle : procédures, intervenants dans le contrôle, sanctions et peines privatives de liberté,

– Articles en relation avec la commercialisation,

 -Articles posant des problèmes d’harmonisation avec d’autres textes en vigueur, notamment la loi sur l’urbanisme et la VEFA.

 

Articles en relation avec le contrôle

 

Art. 65 : le contrôle se fait par des agents de la police judiciaire ou des auxiliaires de la Wilaya, de la préfecture et de l’administration, habilités à cet effet. Encore une fois, le rôle, les responsabilités et le champ d’intervention des agents sera fixé ultérieurement par un texte réglementaire. Ce vide juridique ouvre la voie à des abus de pouvoir de la part des auxiliaires de l’autorité locale.

En cas de nécessité, peuvent s’adjoindre à ces agents, des contrôleurs en charge de l’urbanisme mandatés par l’autorité gouvernementale. Encore, une fois le rôle de ces agents sera défini par un texte à venir.

Art. 78 (construction) et 71-3 (lotissement) à la charge des acteurs du projet, l’obligation de déclarer toute infraction ou contravention aux autorités compétentes, dans les 48 heures suivant sa connaissance, sous peine d’être qualifié complice et sanctionné au même rang que le contrevenant, ce qui constituerait un risque pour le promoteur qui serait toujours impliqué du fait que c’est le propriétaire (malgré son ignorance des technicités et maitrise des corps des métiers).

Art. 66 : cet article est considéré comme très abusif, dans la mesure où il donne la possibilité au contrôleur de procéder à des visites de chantiers inopinées, ou sur demande de plusieurs entités : autorité administrative, agence urbaine, auxiliaires des autorités ou toute personne ayant fait la demande…il s’agit encore d’une voie ouverte aux abus.

Art. 67 : L’auxiliaire de l’autorité ordonne l’arrêt immédiat du chantier à la constatation des « infractions ».

Le chantier reste fermé pendant que la procédure enclenchée à l’issue de la constatation des faits, suit son cours.

L’investisseur n’a pas le droit de contester ni de demander recours. S’il refuse l’arrêt du chantier, l’autorité procède en plus de la fermeture immédiate du chantier à la réquisition des machines, outils et autres biens appartenant au promoteur. Un rapport est adressé immédiatement au procureur du Roi.

Un abus de la part des autorités constituerait une réelle menace sur le chantier et la vie du projet : arrêt de chantier, perte de temps, procédures judiciaires et administratives pour débloquer la situation, procédures pour récupérer les biens et machines…

Un délai est accordé au promoteur pour « réparation » s’étalant de 10 jours à un mois. Les 10 jours étant un minimum. Passé le délai d’un mois, l’autorité administration ordonne la démolition des constructions « en infraction ». Si le promoteur ne procède pas à la démolition dans les délais, c’est l’autorité qui procède à l’exécution de la démolition dans les 48h qui suivent et ce à la charge du promoteur.

La liste de la commission administrative chargée d’ordonner la démolition est composée en plus du Wali ou gouverneur ou de son représentant, de membres qui seront définis ultérieurement dans un texte séparé.

 

 

Articles en relation avec la commercialisation

 

 

Art. 64 : Exclut les constructions sans autorisation mais ne prévoit aucune exception quand il s’agit des appartements ou maisons témoin, utilisés par les promoteurs immobiliers au moment de la pré-commercialisation.

Art. 68 (lotissement) prévoit une peine allant jusqu’à 5 ans de prison avec amende pécuniaire, pour le promoteur que vend, loue, partage, ou propose à la vente, des parcelles de terrains …… etc., sans autorisation ou sans réception provisoire. Dans cet article tel que rédigé on retient deux risques majeurs :

– La commercialisation des lots de terrains avant la réception provisoire expose le promoteur au système répressif, en considération du terme (proposition de vente) ; ce qui bloquerait notre mode de commercialisation préalable pour fins d’autofinancement et autres ….. ;

– L’article signifie en dernier, à travers sa formulation « en tenant compte des dispositions de la loi 44-00 relative à la vente en l’état futur d’achèvement que le promoteur peut commercialiser les lots de terrains avant l’obtention de la réception provisoire, c’est-à-dire que implicitement parlant il faudrait que les lots de terrains passent dans le cadre de la VEFA, ce qui est contradictoire.

 

 

Article en relation avec l’harmonisation des procédures et textes de lois en vigueur

 

Art.55 : En contradiction avec la nouvelle obligation incombant au président du conseil communal de se limiter à l’attestation de l’architecte dans le cas où ce dernier serait chargé du projet.

Art.63-1 : « La démolition ne peut se faire qu’après obtention de l’autorisation de démolir délivrée par le Président de la Commune. »

Or, dans la pratique cette autorisation n’est jamais délivrée. Elle se fait systématiquement à l’obtention de l’autorisation de construire malgré la demande des promoteurs.

La loi renvoi à un texte qui devrait régir cette procédure.

Rappelons que les acteurs du secteur de l’immobilier et du bâtiment concernés sont regroupés dans les organisations suivantes :

-Fédération Nationale des promoteurs Immobiliers (FNPI)        

-Fédération Nationales du Bâtiment et Travaux Publics (FNBTP)

-Fédération marocaines du Conseil et de l’Industrie (FMCI)                                          

-Conseil National de l’Ordre des Architectes (CNOA)

-Ordre National des Ingénieurs Géomètres Topographes (ONIGT)