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Par E. NASSIRI. Les effondrements de bâtiments  et les décès provoqués par ces ruines, comme celles de l’immeubles de Marrakech et, près d’une semaine avant, celle survenue à Sbata, à Casablanca, nous interpellent avec insistance en nous rappelant l’impératif de s’attaquer au phénomène de l’habitat menaçant ruine qui fait l’objet d’une négligence flagrante des pouvoirs publics du fait que les responsabilités dans le traitement de ces questions ne sont pas clairement délimitées ou, à tout le moins, parce que les parties qui ont en charge celles-ci ne les assument pas.

Pourtant, la problématique de l’habitat menaçant ruine et les effondrements des immeubles classé comme tels ont fait tout récemment l’objet d’un dahir (n° 1-16-48 du 19 rejeb 1437 (27 avril 2016) portant promulgation de la loi n° 94-12 relative aux bâtiments menaçant ruine et à l’organisation des opérations de

rénovation urbaine., publié au bulletin officiel ° 6466  du 19 mai 2016.

Cette loi, dont la mise en œuvre nécessite une mobilisation et un engagement des parties concernées, une sensibilisation des populations et des parties concernées et des financement, inaugure pourtant un chantier qu’il est impératif d’entamer sans plus tarder.

Selon la dernière enquête logement du ministère de l’Habitat et de la politique de la ville  (2012), près de 7% du parc construction national est âgé de plus de 56 ans en 2012. Ce parc, qui est localisé principalement dans les villes de Marrakech (20%), Fès (13%), Tétouan (13%), Rabat (12%), Grand Meknès (11%), Safi (11%) et Taza (9%), est constitué principalement des maisons marocaines traditionnelles. Ces dernières qui font partie du tissu ancien de ces villes, sont classées dans le lot des constructions nécessitant des rénovations ou des réhabilitations.

L’enquête précise que le reste, soit 24% des constructions, présentent des façades principales avec des fissures de faibles ouvertures (15%) ou de grandes ouvertures (9%) ; il s’agit des constructions en mauvais état ou menaçants ruines.

Ces fissures de grandes ouvertures concernent principalement la maison marocaine avec ses deux composantes (49% de la maison moderne et 23% de la maison traditionnelle) et la construction sommaire (26%). Elles sont dues à une instabilité de la structure porteuse (problème des logements construits sans plan de béton ou plan de structure suivant les normes et les règles d’art en vigueur) ou à une instabilité du terrain : 3% des constructions présentent des déformations par flexion de la dalle ou de la poutre, moins de 1% des constructions présentent un poteau flambé, 2.2% des constructions sont fondées sur des sols qui subissent des tassements différentiels, 3.7% sont sur des sols qui gonflent et seulement 0.6% sont sur des sols affouillables.

L’enquête attribue le Niveau 1 d’insalubrité aux logements présentant une structure dangereuse, sommaire ou inexistante, ou construit sur un terrain à risque.

Selon l’enquête, 554.203 logements au niveau national sont concernés par une pathologie extrême et seraient à raser et à reconstruire (soit 12% du parc principal). Sur l’ensemble de ces logements, 31% sont dépourvus de structure ; il s’agit essentiellement des constructions sommaires. Le reste, constitué principalement de la maison marocaine moderne (43%), de la maison marocaine traditionnelle (18%) et l’appartement en immeuble (7%), représente les logements insalubres du niveau 1 concernés par des risques d’effondrement ou des désordres de structure. Ce qui montre que la maison marocaine (moderne et traditionnelle), l’appartement en immeuble et la construction sommaire sont les types d’habitat les plus concernés par le premier niveau d’insalubrité.

L’enquête relève que la ville de Casablanca est la plus touchée par le premier niveau d’insalubrité avec 17% du parc global insalubre de ce niveau en 2012. Elle est suivie de loin par les villes de Fès, Marrakech, Salé, Tanger et Rabat avec respectivement 6%, 6%, 5%, 4% et 4% du parc global insalubre du niveau 1. Ces six villes totalisent plus de 40% de l’habitat insalubre du niveau 1.

En droit de construction, le concept de responsabilité revêt une importance fondamentale et occupe une place centrale en cas de dommage du fait des bâtiments. La loi n° 94-12 relative aux bâtiments menaçant ruine commence, à juste titre par rappeler ce principe en en énonçant que la responsabilité de l’entretien des bâtiments incombe à leurs propriétaires, qu’ils soient des personnes physiques ou morales, publiques ou privées. Ils sont également responsables du dommage causé par leur effondrement partiel, si ledit dommage résulte d’un vice dans la construction, d’un défaut d’entretien ou d’une dégradation, sous réserve des dispositions de l’article 769 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) portant code des obligations et contrats.

Selon cette loi, lorsqu’une construction menace ruine, le propriétaire ou l’exploitant doit prendre les mesures nécessaires et urgentes afin de faire cesser le danger ; il doit également rénover, entretenir et réhabiliter ladite construction de façon à en garantir la solidité ainsi que la sécurité du voisinage.

Si le bâtiment menaçant ruine est loué et doit être démoli, sur arrêté du président du conseil communal, le propriétaire peut, nonobstant toute disposition contraire, requérir du tribunal de première instance dans le ressort territorial duquel se trouve ledit bâtiment, la résiliation du contrat de bail et l’évacuation du locataire ou de la personne en tenant lieu, sans indemnisation.

Le jugement ordonnant l’évacuation est assorti de l’exécution provisoire.

Toutefois, la priorité est accordée au locataire pour reprendre le bâtiment loué après sa réparation, sa restauration ou sa reconstruction. Dans ce cas, tous les frais engagés pour le renforcement, l’entretien ou la reconstruction du bâtiment menaçant ruine sont pris en compte dans la fixation du nouveau montant du loyer.

Les locataires, les occupants ou les exploitants d’un bâtiment menaçant ruine doivent prévenir le propriétaire dudit bâtiment, le président du conseil communal et les autorités locales, par tout moyen légal de notification, du danger que constitue le bâtiment.

Le président du conseil de la commune ou la personne déléguée par lui à cet effet prend des arrêtés relatifs au renforcement ou à la démolition du bâtiment menaçant ruine après s’être assuré par une expertise technique effectuée par les services de l’administration compétente ou sur la base d’un rapport écrit élaboré par la commission provinciale,

que l’effondrement total ou partiel dudit bâtiment peut porter atteinte à la sécurité de ses occupants, des passants ou des bâtiments avoisinants, même non contigus.

Toutefois, s’il est constaté que l’état du bâtiment précité au l » alinéa ci-dessus, exige une intervention pour conjurer un danger grave et imminent, le président du conseil de la commune doit prendre les mesures conservatoires d’urgence nécessaires à cette fin, et ce, selon les conditions et modalités prévues dans le présent chapitre, sous réserve des mesures à prendre par !’Agence nationale pour la rénovation urbaine et la réhabilitation des bâtiments menaçant ruine prévues par la loi.

Le président du conseil de la commune peut, le cas échéant, requérir, par écrit, du gouverneur de la préfecture ou de la province compétent, l’usage de la force publique, pour garantir l’exécution immédiate de ses arrêtés et la sécurité des personnes chargées de l’exécution des travaux décidés.

La loi dispose que si, pour un motif quelconque, le président du conseil de la commune ne peut prendre les mesures qui lui incombent en vertu de la présente loi ou s’abstient de les prendre, le gouverneur de la préfecture ou de la province lui demande d’exercer ses fonctions. A l’expiration d’un délai de 7 jours à compter de la date d’envoi de la demande sans que le président n’y donne suite, le gouverneur de la préfecture

ou de la province saisit la juridiction des référés près le tribunal administratif en vue de statuer sur l’existence de l’état d’abstention.

La juridiction des référés statue dans un délai de 48 heures à compter de l’introduction de la saisine auprès du greffe de ladite juridiction par décision judiciaire définitive et sans convocation des parties, le cas échéant. Lorsque la décision judiciaire constate ledit état d’abstention, le gouverneur peut se substituer au président dans l’exercice des actes que ce dernier s’est abstenu d’exercer.

Traitement des bâtiments menaçant ruine dans les cas ordinaires

En application des dispositions du l » alinéa de l’article 6 précité, le président du conseil communal, après réception d’un rapport écrit des contrôleurs (visés à l’article 47 de la loi ou de la commission provinciale (prévue à l’article 29), doit aviser, par arrêté, le propriétaire du bâtiment, ses exploitants, ses occupants ou le syndic s’il s’agit d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, par tout moyen légal de notification.

L’arrêté précité doit déclarer le bâtiment menaçant ruine et déterminer les opérations à accomplir par une des personnes susmentionnées, afin de conjurer le danger et cela dans un délai déterminé.

Ledit arrêté peut être assorti de l’interdiction provisoire ou définitive d’accéder au bâtiment précité, en précisant le délai au cours duquel l’interdiction restera en vigueur.

Le président du conseil de la commune doit adresser ledit arrêté aux personnes concernées visées à l’article 9 de la loi, par les moyens de notification prévus à l’article 20 de la loi.

La personne concernée par l’arrêté du président du conseil de la commune peut, dans le délai fixé par ledit arrêté, présenter une déclaration à ce dernier, comportant les mesures d’entretien, de renforcement, de restauration ou de démolition qu’elle envisage de prendre.

Elle peut également présenter au président du conseil de la commune une nouvelle expertise comportant un diagnostic différent de l’état du bâtiment, effectuée par un ingénieur spécialisé,

Dans ce cas, le président du conseil de la commune peut modifier son précédent arrêté par un arrêté motivé qu’il s’agisse des mesures à prendre ou du délai fixé pour leur mise en oeuvre.

La personne concernée peut exercer un recours contre l’arrêté du président du conseil de la commune, devant le président du tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve le bâtiment, en sa qualité de juge des référés, dans un délai de dix 10 jours.

Il est statué sur la demande dans un délai de 3 Jours.

L’exécution de l’arrêté du président du conseil de la commune est suspendue jusqu’à ce qu’il soit statué sur la demande.

Si l’intéressé ne présente aucune opposition à l’arrêté du président du conseil de la commune devant le tribunal

dans le délai prévu au ] » alinéa de l’article 12 de la loi ou refuse de réaliser les travaux demandés dans les délais fixés, l’administration ou !’Agence procèdent, par décision motivée, à l’exécution des travaux, aux frais du propriétaire ou du syndicat s’il s’agit d’un immeuble soumis au régime de la copropriété.

Les montants engagés en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des propriétaires qui se sont abstenus d’exécuter les travaux sont recouvrés conformément aux règles prévues dans le code de recouvrement des créances publiques.

Si le bâtiment est soumis au régime de la copropriété, le montant à recouvrer est déterminé selon la quote-part

possédée par chaque copropriétaire.

Les montants totaux des travaux ainsi que tous les frais qui leurs sont liés, sont pris en compte à partir de la

date à laquelle la notification est faite par l’administration ou !’Agence de se substituer aux propriétaires qui se sont abstenus de les exécuter.

Le président du conseil de la commune s’assure de la réalisation et de l’achèvement des travaux requis sur la base d’une attestation de l’architecte conformément à l’article 55 de la loi n° 12-90 relative à l’urbanisme pour le renforcement, l’entretien, la restauration ou la reconstruction d’un bâtiment menaçant ruine à la fin <lesdits travaux.

Le président du conseil de la commune déclare, par arrêté, la cessation du danger que représente le bâtiment et

permet aux personnes concernées de reprendre l’exploitation de celui-ci, selon son affectation initiale.

Le président du conseil communal peut également exiger des travaux additionnels, par arrêté motivé.

Ne sont pas soumis aux dispositions de cette section, les bâtiments menaçant ruine qui relèvent de l’Etat, des collectivités territoriales ou des établissements publics lesquels, doivent être rénovés, entretenus et réhabilités par les administrations concernées de manière à en garantir la sécurité, la solidité et la propreté.

Le président du conseil de la commune dans le ressort territorial duquel est sis le bâtiment menaçant ruine ou

négligé ou laissé à l’abandon, informe par l’intermédiaire du gouverneur de la préfecture ou de la province, l’autorité administrative dont relève le bâtiment précité.

Si l’autorité administrative dont relève le bâtiment menaçant ruine ne donne pas suite à la demande du président du conseil de la commune, l’administration ou !’Agence prend les mesures nécessaires pour l’exécution des travaux requis, aux frais de l’autorité administrative dont relève le bâtiment menaçant ruine.

Traitement des bâtiments menaçant ruine dans les cas urgents

Lorsqu’un péril imminent menace la sécurité des occupants d’un bâtiment menaçant ruine, les passants ou les bâtiments avoisinants, le président du conseil de la commune ordonne, sur la base d’un rapport établi par la commission (article 29) ou par les contrôleurs (article 47) de prendre les mesures d’urgence nécessaires pour conjurer le danger, notamment :

– l’information et la sensibilisation des propriétaires, des résidents et passants sur les risques potentiels liés aux

bâtiments menaçants ruine avoisinants ou contigus, et ce par tous les moyens de signalisation, les panneaux publicitaires et tout autre moyen susceptible d’aider à conjurer le danger ;

– le renforcement du bâtiment ;

– l’évacuation des habitants ou des occupants du bâtiment ou de l’installation ;

– l’interdiction provisoire d’utiliser le bâtiment ou l’installation ;

– l’interdiction définitive d’utiliser le bâtiment ou l’installation ;

– l’interdiction, partielle ou totale, d’utiliser le bâtiment ou l’installation ;

– la démolition, totale ou partielle, du bâtiment ou de l’installation.

Article 18

L’arrêté visé à l’article 17 de la loi ne peut faire l’objet d’aucune contestation qui pourrait avoir pour effet de surseoir à l’exécution de ses dispositions.

Article 19

Si les occupants d’un bâtiment menaçant ruine ayant fait l’objet d’un ordre d’évacuation ou d’interdiction provisoire ou définitive, ne peuvent avoir accès à un logement décent par leurs propres moyens, l’autorité administrative locale compétente, en coordination avec !’Agence, prennent les mesures nécessaires pour leur relogement provisoire.

Les exigences sanitaires et environnementales nécessaires sont respectées lors des opérations de relogement.

 

Notification des arrêtés du président du conseil de la commune

Les arrêtés pris par le président du conseil de la commune sont notifiés aux personnes visées à l’article 3, lorsque leur identité et leur lieu de résidence sont identifiés, par l’intermédiaire de l’autorité administrative locale dans le ressort territorial de laquelle se trouve le bâtiment.

Lorsque leur identité ou leur lieu de résidence ne sont pas identifiés, le président du conseil de la commune leur notifie les arrêtés pris par les moyens suivants :

– la publication dans deux journaux nationaux autorisés à recevoir les annonces légales, à deux dates séparées par une période de 5 à I0 jours ;

-le procureur du Roi près le tribunal de première instance du ressort duquel se trouve le bâtiment concerné ;

– l’affichage au siège de la commune et de l’arrondissement dans le ressort territorial duquel est sis le bâtiment concerné;

– l’affichage sur la façade du bâtiment concerné et sur les limites de la zone déclarée menaçant ruine.

Le président du conseil de la commune peut également avoir recours à tout autre moyen de publicité convenable.

Dans tous les cas, l’arrêté est réputé exécutoire à l’expiration du délai d’un mois à compter de la date des procédures de notification. L’administration ou !’Agence peut, dans ce cas, procéder à son exécution aux frais du propriétaire.

A compter de la notification de l’arrêté du président du conseil de la commune au propriétaire du bâtiment, à ses occupants, à ses exploitants ou au syndic, le bâtiment dont l’évacuation a été décidée est réputé impropre à l’habitation ou à tout autre usage quelle qu’en soit la nature.

Dans ce cas, le locataire dont l’évacuation a été décidée cesse de payer le montant du loyer à compter du premier

jour du mois suivant la date de notification de l’arrêté et ce, jusqu’au premier jour du mois suivant la date de l’achèvement des travaux.

L’arrêté du président du conseil de la commune précité devient caduc, à compter de la publication d’un nouvel arrêté annonçant la cessation du danger.